El impacto sobre los alquileres comerciales de mercado por el coronavirus

Autor: Dr. JORGE DANIEL BLIMAN, abogado especializado en franquicias, Director de Franchising Advisors y miembro del Consejo Directivo de la Asociación Argentina de Marcas y Franquicias

El Decreto de Necesidad y Urgencia 320/2020 establece entre sus considerandos: “Que nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y social. ..Que la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las habitantes del país…con la consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear su alimentación, su salud y su vivienda…Que, en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la obligación de pago del precio de la locación”.

Claramente la pandemia de COVID19 impacta sobre la realidad económica de nuestras PYMES (y las franquicias no son la excepción a ello) en un contexto en el que ya antes de marzo 2020 venían bastante golpeadas por la situación económica del país. El aislamiento y el violento freno a la actividad económica derivado de él, imponen acudir a soluciones extraordinarias, algunas de ellas transitorias pero otras, seguramente, hacia el largo plazo, porque el cambio en las condiciones de mercado impactará seguramente por un largo período.

Nuestro más alto Tribunal se ha expedido al respecto y el propio DNU aludido así lo reconoce, al citar en sus considerandos que: ”…la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios (CSJN Fallos 238:76).”

En ese entendimiento, el DNU brinda una serie de medidas a las Pymes (alcanzadas por el mismo conforme al ARTÍCULO 9° “CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación: … 7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria”. En lo sustancial, el decreto contiene las siguientes medidas (*):

1. Suspensión de desalojos hasta el 30 de septiembre 2020

2. Prórroga de contratos hasta el 30 de septiembre 2020

3. Congelamiento de alquileres hasta el 30 de septiembre 2020

4. Prórroga del plazo de pago de deudas por arriendos desde abril hasta septiembre 2020

 5. Intereses moderados (tasa pasiva Banco de la Nación Argentina) para pagos prorrogados

Complementariamente, el DNU establece la extensión de la aplicación de sus normas a los fiadores, la obligación de bancarizar el pago de arriendos a requerimiento del locatario por el locador y la excepción al derecho de congelamiento de arriendos del locatario en caso de “vulnerabilidad” del locador (art 10) –cuando la locadora dependa del canon convenido en el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos-”

Hasta aquí lo normado expresamente para la emergencia. El congelamiento o diferimiento de la obligación de pago, la suspensión de desalojos y la imposición de intereses “moderados” en lugar de las multas e intereses contractuales para las deudas diferidas durante el período abril a septiembre 2020 inclusive, son soluciones parciales (sin desvalorizarlas, obviamente) pero en un contexto en que las PyMES se encuentran con un mercado severamente alterado, con restricciones que subsistirán a lo largo del tiempo y con un verdadero cambio en las prioridades y hábitos de vida y de consumo de sus clientes.

Entonces, puede que las soluciones del DNU resulten insuficientes. ¿Existen otros elementos que puedan ayudar para la verdadera reconversión de términos contractuales que seguramente se requerirá para la subsistencia de las empresas?

Debemos considerar previamente que:

1. El impacto no es el mismo en todos los sectores (algunos están más afectados que otros) ni para todas las empresas (según su estructura, territorio de actuación y capacidades económicas, como también los términos de sus negociaciones previas de los contratos en curso)

 2. Que estas “soluciones” deben ser consideradas como “Plan B” ante el fracaso de las negociaciones que como primera instancia recomendamos realizar con los locadores. Como se dice históricamente, “mejor un mal arreglo que un buen juicio” (aunque yo acotaría: no siempre!). Pero si se encuentran locadores comprensivos, que actúen de buena fe, que entiendan que estamos ante una situación extraordinaria que impone un brutal cambio de contexto transitorio (meses seguramente, años quizás) y asumen que todos tendremos que poner parte de los nuestro para superar todo esto (como con la salud, cuidar al otro también es cuidarse), podremos lograr modificar con acuerdo de partes los contratos.

3. Que estas renegociaciones no son las únicas, ya que las cadenas de pago están rotas o severamente afectadas, y todas las empresas deben revisar las condiciones frente al nuevo escenario.

4. Por último, que estos cursos de acción “legal” no obstan a que deban realizarse otras adecuaciones: en los modelos de negocio, cambios en el Plan Estratégico y Táctico, reformulación de la política comercial y de producto, desarrollo del canal de ventas electrónico, entre otras medidas de buen gobierno de empresa.

Sentado lo expuesto, podemos decir que:

1. RESPECTO A LA ETAPA DE CUARENTENA TOTAL O ADMINISTRADA: A los “remedios” antedichos y para eximirse de la obligación de pago de arriendos mientras dura la cuarentena y no puede llevarse a cabo la actividad comercial para la que se alquiló el inmueble, podría invocarse la aplicación del: art. 1203 del Código Civil y Comercial, que establece: “Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes”. Este artículo, colocado dentro del capítulo sobre locaciones, admite (como todas las normas del Derecho) distintas interpretaciones, en cuanto a si resultaría aplicable o no en este contexto, en el que claramente el “goce” de la cosa locada (inmueble) se ve afectado por las restricciones de público conocimiento, de manera total o parcial, según el sector de actividad para el cual fue locado. Es que resulta discutible si el contexto afecta a “la cosa misma” –lo cual podría discutirse, aunque claramente las condiciones en que se debería “gozar” del bien locado impiden que ello ocurra por circunstancias materialmente externas pero que – sin extremar interpretaciones- afectan directamente la finalidad comercial para la que el bien se alquiló, en definitiva, su viabilidad para “gozarlo”. Recuérdese aquí que la ley dice “uso o goce”, es decir, no requiere que se afecten ambos (lo que se interpretaría si dijera “uso y goce”, de modo que con que uno esté afectado, será suficiente. En el mismo sentido, el art. 1730 del mismo código “…considera caso fortuito o fuerza mayor al hecho que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido ser evitado. El caso fortuito o fuerza mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario…”. Por supuesto podría argüirse que frente a la excepcionalidad de la situación, las medidas de ayuda convenidas en el DNU aludido podrían interpretarse como una “orientación” de interpretación para que eventualmente los jueces consideren que el “esfuerzo compartido” se agota con el acatamiento al DNU, pero esto es sólo criterio de interpretación y conjetura de algo que, en materia judicial, jamás puede darse por seguro.

 2. RESPECTO DE LA ETAPA DE CUARENTENA PERO MUY ESPECIALMENTE LA POSTERIOR A ELLA: Como decíamos antes, seguramente las condiciones de mercado quedarán muy afectadas y en muchos casos, los costos de arriendos pueden tornarse astronómicos para locatarios cuya actividad se vea impactada de manera permanente o por largos períodos, para lograr una adecuación (a la baja, obviamente) en el precio del arriendo o incluso para darlo por terminado anticipadamente sin multas, podría invocarse la Teoría de la Imprevisión, consagrada en el Código Civil y Comercial en el art. 1091, que establece: “Imprevisión. Si en un contrato conmutativo de ejecución diferida o permanente, la prestación a cargo de una de las partes se torna excesivamente onerosa, por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, sobrevenida por causas ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que es afectada, ésta tiene derecho a plantear extrajudicialmente, o pedir ante un juez, por acción o como excepción, la resolución total o parcial del contrato, o su adecuación…” Claramente, constituye éste un remedio extraordinario y como tal, de aplicación restrictiva para los jueces, quienes no están autorizados a modificar “malos” contratos por “buenos”, sino a adecuar, en circunstancias extremas, algunos términos contractuales esenciales si existe un motivo de suficiente gravedad para ello.

 En resumidas cuentas, hemos visto que hay mucho por hacer para volver a un cierto equilibrio en la maltrecha situación de las PyMES. Insistimos en que el primer curso de acción es una negociación franca, transparente y de buena fe entre ambas partes del contrato de locación, pero en caso de no lograrse con ello objetivos razonables y equilibrados que nos propongamos, las normas expuestas pueden servir tanto para concientizar como para fundar acciones que tiendan a restaurar un cierto equilibrio contractual afectado por circunstancias gravísimas, externas e imprevisibles para ambas partes.

(*) ARTÍCULO 2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: “…hasta el día 30 de septiembre del año en curso…siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria…Esta medida alcanzará también a loslanzamientos ya ordenados que no se hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto.

ARTÍCULO 3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria…y para los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año…La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado en este artículo…En todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.

ARTÍCULO 4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año. La misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato…Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.

ARTÍCULO 6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. No podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación…Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

ARTÍCULO 7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año. Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad…Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

Fuente: www.aamf.com.ar

22 de abril de 2020